פסק-דין בתיק ע"א 6163/05

השופט צ' זילברטל:

1.         המשיבים הם בעלי חלק מזכויות הבעלות בבית מגורים הנמצא ברח' אלחאטל 6 בשכונת וואדי אלג'וז בירושלים (להלן - " הנכס") וזכויותיהם בנכס באו להם בירושה מאביהם המנוח, מוסא מוחמד עבדה.

ביום 19.3.69 חתם אביהם המנוח של המשיבים (להלן - " המשכיר המקורי") על הסכם להשכרת הנכס למנוח רבחי מוחמד אלעמד (להלן - " השוכר המקורי"), שהמערערת מס' 1 (להלן - " המערערת") היא אלמנתו והמערער מס' 2 הוא נכדו. הסכם השכירות צורף כנספח א' לתצהיר עדותו הראשית של המשיב מס' 1, ועל פיו הושכר הנכס לתקופה של שנה, למטרות מגורים, תמורת דמי שכירות שנתיים של 125 דינר ירדני.

ההסכם נערך על טופס הנחזה להיות טופס סטנדרטי, אשר במבוא לו הוספו פרטי הצדדים, תיאור הנכס ופירוט דמי השכירות. סעיפי הסכם השכירות מודפסים על גבי הטופס ובהם הוראה לפיה במידה שהשוכר מעונין בהארכת תקופת השכירות, עליו למסור למשכיר הודעה מוקדמת של חודש ימים ובכל מקרה יש לערוך הסכם שכירות חדש, חודש ימים לפני תום תקופת השכירות.

2.         תחילתם של ההליכים המשפטיים בין הצדדים היתה בהגשת תובענה לבית הדין לשכירות בגדרה תבעו המערערים מהמשיבים, כבעלי הנכס, לבצע תיקונים שונים הדרושים להחזקתו התקינה של הנכס (תיק שכירות 117/01, התובענה הוגשה ביום   2.5.01).

מספר ימים לאחר הגשת התובענה הנ"ל, ביום 29.5.01, הגישו המשיבים לבית משפט השלום תביעה לסילוק ידם של המערערים מהנכס (ת"א 8488/01). התביעה הוגשה במקורה בסדר דין מקוצר, בהסכמה ניתנה רשות להתגונן, הדיון בשני ההליכים הנ"ל אוחד והוגש כתב תביעה מתוקן בת"א 8488/01.

תמצית טענות המשיבים היתה, שהנכס הושכר לשוכר המקורי בשכירות חופשית, לתקופה של שנה, ושכירות זו הוארכה מאז מפעם לפעם בהסכמת הצדדים. בתחילת שנת 2001 הודיע המשיב מס' 1 למערערת, כי המשיבים אינם חפצים עוד לחדש את חוזה השכירות ודרש ממנה לפנות את הנכס. משסרבה המערערת להיענות לדרישה, הוגשה התביעה לסילוק ידה, תביעה אשר הוגשה גם כנגד המערער מס' 2, נכדה, אשר פלש לנכס מבלי שהיתה לו כל זכות להחזיק בו.

תמצית טענות המערערים היתה, שהשוכר המקורי זכה למעמד של דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן - "החוק"), ביחד עמו זכתה גם רעייתו, המערערת, למעמד זה. המערערים טענו, כי השוכר המקורי שילם דמי מפתח לדייר היוצא שהחזיק בנכס עובר לחתימת הסכם השכירות עמם. עמדת המערערים היא, שלמערער מס' 2, אשר נולד בנכס, הזכות להתגורר בו עם סבתו שהיא דיירת מוגנת וכי אין ללמוד דבר על טיבן של זכויות השכירות מלשנו של הסכם השכירות, שלא התייחס כלל לתחולתו או לאי תחולתו של החוק על השכירות הנדונה.

בעלי הדין הסכימו במהלך הדיון בבית המשפט קמא (עמ' 2 לפרוטוקול מיום 18.11.04), כי תחילה יברר בית המשפט את המחלוקת בעניין מעמדה של המערערת (האם היא דיירת מוגנת אם לאו). אם המסקנה תהיה שהמערערת אינה נהנית מהגנת החוק, כי אז תתקבל התביעה. אם המסקנה תהיה הפוכה, כי אז ימשיך בית המשפט וידון ביתר המחלוקות (ובכללן מעמדו של המערער מס' 2, טענת המשיבים כי עומדות להם עילות פינוי כנגד המערערת, גם אם היא דיירת מוגנת, בגין נטישה, אי תשלום דמי שכירות והפרת ההסכם וטענות המערערים בגדר ת"ש 117/01).

3.         בית המשפט השלום (כב' השופט בר-עם) הגיע לכלל מסקנה לפיה המערערת אינה דיירת מוגנת ולפיכך קיבל את התביעה בת"א 8488/01, ציווה על סילוק ידם של המערערים מהנכס ודחה את התביעה בת"ש 117/01. מכאן ערעור המערערים.

4.         פסק הדין עוסק בהרחבה בסוגיות מתחום דיני הראיות ומתייחס בפירוט רב לשאלת נטלי ההוכחה ונטל הבאת הראיות, כפי שהיא באה לידי ביטוי במקרה דנן.

אכן, העדויות ששמע בית המשפט מפי העדים שהופיעו לפניו היו דלות. איש מהעדים, מטעם שני הצדדים, לא היה יכול להעיד ישירות ובוודאות על שארע בעת חתימה על הסכם השכירות עליו חתמו השוכר והמשכיר המקוריים שכבר הלכו לעולמם, וגם לא בסוגיית תשלום או אי תשלום דמי מפתח. המערערת, שעדותה בגדר הליך הביניים בבש"א 2215/02 נחשבה חלק ממסכת הראיות בתיק העיקרי, כמוסכם בעמ' 1 לפרוטוקול מיום 18.11.04, העידה, כי "רק הגברים" טיפלו בענין, אם כי לא ברור אם עדותה על עצם תשלום דמי המפתח לדייר היוצא היא בגדר עדות ישירה או עדות מפי השמועה. המשיב 1 לא היה בארץ בעת חתימה על הסכם השכירות ובנה של המערערת העיד ששהה בחנות המשפחה בעת שנחתמו הסכמים ורק שמע מאביו על עובדת תשלום דמי המפתח.

המסמכים המהותיים שהיו לפני בית המשפט קמא הם הסכם השכירות שתואר לעיל והעתק של מסמך מיום 23.2.69, הנחזה להיות אישור, שחתם עליו הדייר היוצא, ראאפת אבו גזלה, ולפיו קיבל הדייר היוצא מהשוכר המקורי סך של 7,400 ל"י כדמי מפתח. במסמך הנ"ל, שכותרתו (בתרגום) היא "הסכם הגנה בדמי מפתח" (להלן - " אישור הדייר היוצא"), נאמר עוד, כי הדייר היוצא מתחייב להיות אחראי לפני הבעלים בנוגע למה שמגיע לבעלי הנכס כדמי מפתח, וכי השוכר המקורי "אינו נדרש להתעמת עם הבעלים".  יודגש, כי המשיבים התנגדו לקבילותו כראיה של אישור הדייר היוצא, מחמת העובדה שהוגש העתק צילומי שלו והגשה זו לא נעשתה בידי מי שיש לו זיקה ישירה למסמך, אך בית המשפט ראה לנכון לקבלו כראיה, אם כי ייחס לו משקל נמוך ביותר.

בית המשפט קמא קבע, כי אישור הדייר היוצא אינו נושא את חתימת בעל הנכס (המשכיר המקורי) וכי "אין מחלוקת" שהשוכר המקורי לא שילם לבעלים את חלקו של האחרון בדמי המפתח. כפי שראינו, לכאורה משמיע לנו אישור הדייר היוצא כי הוא, הדייר היוצא, היה האחראי להעביר לבעל הנכס את חלקו בדמי המפתח, כך שאם יינתן משקל ראייתי למסמך הנ"ל, כי אז לא יהיה זה מדויק לקבוע כי עולה ממנו שלא שולמו לבעל הנכס דמי מפתח על ידי השוכר המקורי, ווודאי שאין זה מדויק לקבוע שאין מחלוקת בענין.

5.         נקודת המוצא של בית המשפט קמא היתה, כי על התובעים (המשיבים), אשר תובעים את סילוק יד המערערים מהנכס, להוכיח לא רק את זכותם בנכס (ענין שלא היה שנוי במחלוקת), אלא גם את העדר זכותם של המערערים להחזיק בנכס. בענין העדר זכותם של המערערים להחזיק בנכס, קבע בית המשפט קמא, כי המשיבים עמדו בנטל הראשוני להוכיח טענה זו, והעבירו על שכם המערערים את נטל הבאת הראיות, וזאת בהסתמך על הסכם השכירות, שכן לשונו תומכת בטענת המשיבים בדבר אי תחולת החוק על השכירות.

בית המשפט היה ער לכך, כי: "לשונו של ההסכם איננו מלמד בהכרח על טיבה של השכירות ואין מניעה עקרונית, לאחר בחינת מכלול הנסיבות, להגיע למסקנה אחרת בדבר מעמד השוכר כדייר מוגן במושכר" (עמ' 5 לפסק הדין), אך קבע, כי לשון ההסכם תומכת, על פניה, בטענת המשיבים באשר להיותה של השכירות שכירות "חופשית", שאינה מוגנת.

מכאן פנה בית המשפט השלום לבחון באיזו מידה עמדו המערערים בנטל המשני, נטל הבאת הראיות, שהועבר על שכמם, והאם עלה בידם להדוף את המסקנה העולה מלשון הסכם השכירות, לפיה מדובר בשכירות חופשית.

בית המשפט לא ראה לנכון ליתן משקל לראיות נסיבתיות שעליהן ביקשו המערערים להתבסס: תקופת השכירות הממושכת מאד (32 שנה) והעובדה כי סכום דמי השכירות היה נמוך (כ-60 דולר לחודש). מנגד, בית המשפט לא איין לחלוטין את משקלו הראייתי של אישור הדייר היוצא, אם כי התייחס אליו בזהירות והעניק לו משקל נמוך. עוד מצא בית המשפט, כי יש משקל לעדות בנו של השוכר המקורי (ושל המערערת), לפיה אביו אמר לו כי שילם דמי מפתח לדייר היוצא, בבחינת דברים שנאמרו על ידי נפטר בניגוד לאינטרס הרכושי שלו (כלפי הדייר היוצא), וזאת בהסתמך על פסק הדין בע"א 6/51 קירשנבאום ואח' נ' קרויניק, פ"ד ח, 562.

באשר לאישור הדייר היוצא, הרי שבנוסף למשקלו הנמוך (בהתחשב בכך שהוגש העתק של מסמך ושהגשתו לא נעשתה על ידי עורכו או על ידי מי שחתום עליו), קבע בית המשפט קמא, כי מכיוון שהשוכר המקורי לא דאג להחתים עליו את המשכיר המקורי, דבר שניתן היה לצפות כי ייעשה כדי להגן על זכויותיו כדייר מוגן, הרי שמסמך זה כלל לא תומך בעמדת המערערים לפיה שולמו על ידם דמי מפתח.

במכלול הנסיבות האמורות, ועל אף שבית המשפט הכיר בקבילות ראיות המערערים המפורטות לעיל, פסק בית המשפט, כי המערערים "לא עמדו בנטל המוטל עליהם להבאת תשתית ראייתית מספקת לצורך העברת נטל הראיות חזרה לכתפי [המשיבים]", ולפיכך נדחתה טענת המערערים על היות המערערת דיירת מוגנת בנכס.